Πόσα χρήματα χρειάζομαι για να αγοράσω σπίτι;
Χρειάζεσαι δάνειο 213.482 €.
Το σπίτι κοστίζει 273.482 € μαζί με τα έξοδα αγοράς. Βάζεις 60.000 € από τα δικά σου.
Σου λείπουν μόνο 213.482 €. Με τόσο μικρό δάνειο τα έξοδά του δεν αξίζουν· δες αν μπορείς να το καλύψεις με μετρητά.
Τα 60.000 € που έχεις αρκούν.
Πόσα θα σου δανείσει η τράπεζα
Οι τράπεζες δανείζουν έως 90% της αξίας αν αγοράζεις πρώτη φορά και έως 80% αλλιώς. Η δόση δεν μπορεί να ξεπερνά το 50% ή το 40% του εισοδήματος αντίστοιχα (Τράπεζα της Ελλάδος, από 1/1/2025).
Το δάνειο είναι το 85,4% της εκτίμησης.
Αν αγοράζεις πρώτη φορά (έως 90%), σου φτάνουν τα χρήματα που έχεις.
Σε κάθε άλλη περίπτωση (έως 80%), θα χρειαστείς ακόμη 13.482 € σε μετρητά.
Για να πάρεις όλο το δάνειο με όριο 80%, η εκτίμηση πρέπει να βγει τουλάχιστον 266.900 €.
Έξοδα αγοράς
Ο φόρος και το Κτηματολόγιο ορίζονται από τον νόμο. Τα υπόλοιπα είναι εκτιμήσεις: άλλαξε όποιο ποσό ξέρεις και επιβεβαίωσέ τα με τον συμβολαιογράφο πριν υπογράψεις.
Φόρος που πληρώνεις στο κράτος για να γίνει δικό σου το σπίτι. Υπολογίζεται στη μεγαλύτερη από την τιμή του συμβολαίου και την αντικειμενική αξία.
Στα νεόδμητα από κατασκευαστή μπορεί να ισχύει ΦΠΑ 24% αντί για φόρο μεταβίβασης. Αυτός ο ΦΠΑ έχει ανασταλεί έως τις 31/12/2027, αν το έχει ζητήσει ο κατασκευαστής, και μπορεί να επανέλθει μετά (ισχύει στις 13/11/2026). Ρώτα τον συμβολαιογράφο ποιο σε αφορά. Αν χρειαστεί, πάτα «Αλλαγή».
Γράφει το συμβόλαιο αγοράς και ελέγχει ότι η πώληση είναι νόμιμη. Η αμοιβή ακολουθεί την κλίμακα του νόμου, μαζί με ΦΠΑ 24%. Υπολογίζεται στη μεγαλύτερη από την τιμή του συμβολαίου και την αντικειμενική αξία. Τα αντίγραφα χρεώνονται επιπλέον.
Καταγράφει δημόσια ότι το σπίτι άλλαξε ιδιοκτήτη. Υπολογίζεται στην αξία του ακινήτου.
Το γραφείο που σου βρήκε το σπίτι. Η αμοιβή είναι ελεύθερα διαπραγματεύσιμη. Μηδένισέ το αν αγοράζεις χωρίς μεσίτη.
Ελέγχει τους τίτλους του σπιτιού για χρέη ή εκκρεμότητες πριν υπογράψεις. Δεν είναι υποχρεωτικός.
Η εκτίμηση του σπιτιού από μηχανικό της τράπεζας και ο νομικός έλεγχος του φακέλου.
Η εγγραφή που δίνει στην τράπεζα δικαίωμα στο σπίτι μέχρι να αποπληρώσεις. Το Κτηματολόγιο παίρνει 9‰ στο ποσό της προσημείωσης, που εδώ υπολογίζουμε στο 130% του δανείου, συν 20 €, και ο δικηγόρος τουλάχιστον 375 €.
Η εικόνα σου ως τώρα
- Μετρητά που βάζεις
- 60.000 €
- Δάνειο
- 213.482 €
- Δόση τον μήνα
- Βήμα 2
- Γλιτώνεις σε τόκους
- Βήμα 3
- Δόση μετά το σταθερό
- Βήμα 4
- Κόστος συνολικά
- Βήμα 5
Πώς υπολογίζονται τα έξοδα αγοράς
Το δάνειο που χρειάζεσαι βγαίνει με μια απλή πράξη: η τιμή του σπιτιού, συν τα έξοδα της αγοράς, μείον όσα βάζεις εσύ. Στο παράδειγμα της σελίδας, τιμή 250.000 € και έξοδα 23.482 €, μείον 60.000 € δικά σου, κάνουν δάνειο 213.482 €.
Δύο έξοδα τα ορίζει το κράτος: ο φόρος μεταβίβασης και το τέλος του Κτηματολογίου, που βγαίνουν ως ποσοστό πάνω στην αξία του ακινήτου. Τα άλλα, δηλαδή συμβολαιογράφος, μεσίτης, δικηγόρος, έξοδα τράπεζας και προσημείωση, είναι εκτιμήσεις από συνηθισμένες χρεώσεις. Αν σου έχουν ήδη πει ένα ποσό, βάλε το δικό σου στη θέση της εκτίμησης.
Το LTV συγκρίνει το δάνειο με την αξία που δίνει στο σπίτι ο μηχανικός της τράπεζας, όχι με την τιμή που συμφώνησες. Εδώ βγαίνει 85,4%. Μια χαμηλή εκτίμηση ανεβάζει το LTV χωρίς να αλλάξει τίποτε άλλο, και τότε η τράπεζα μπορεί να κόψει από το ποσό που δανείζει. Ό,τι κόψει, το καλύπτεις με μετρητά, γι’ αυτό αξίζει να ξέρεις την εκτίμηση πριν δεσμευτείς.
Τελευταία ενημέρωση: . Όλες οι παραδοχές του υπολογισμού: Πώς υπολογίζουμε
Συχνές ερωτήσεις για τα έξοδα αγοράς
Τι είναι τα ίδια κεφάλαια;
Τα χρήματα που βάζεις εσύ, χωρίς δάνειο. Από αυτά πληρώνονται συνήθως πρώτα τα έξοδα αγοράς, γιατί οι τράπεζες σπάνια τα δανείζουν.
Γιατί η τράπεζα κοιτάζει τη δική της εκτίμηση;
Η τράπεζα στέλνει δικό της μηχανικό να εκτιμήσει το σπίτι. Αν η εκτίμηση βγει χαμηλότερα από την τιμή, δανείζει λιγότερα και τη διαφορά τη βάζεις εσύ.
Τι είναι το LTV;
Το δάνειο ως ποσοστό της εκτίμησης της τράπεζας. Όσο χαμηλότερο είναι, τόσο πιο εύκολα εγκρίνεται το δάνειο, συχνά και με καλύτερο επιτόκιο.
Γιατί πληρώνω έξοδα και για το δάνειο;
Η προσημείωση και τα έξοδα της τράπεζας υπάρχουν μόνο επειδή παίρνεις δάνειο. Αν αγόραζες με μετρητά, δεν θα τα πλήρωνες.
Πληρώνω φόρο μεταβίβασης για το πρώτο μου σπίτι;
Η πρώτη κατοικία απαλλάσσεται από τον φόρο μεταβίβασης ως 200.000 € για άγαμο και 250.000 € για έγγαμο ή μέρος συμφώνου συμβίωσης, συν 25.000 € για καθένα από τα δύο πρώτα παιδιά και 30.000 € από το τρίτο και μετά, αν δεν έχεις ήδη επαρκή κατοικία σε περιοχή άνω των 3.000 κατοίκων. Πρέπει να την κρατήσεις 5 χρόνια. Ρώτα τον συμβολαιογράφο σου αν τη δικαιούσαι. Ο υπολογισμός εδώ δεν εφαρμόζει την απαλλαγή: αν τη δικαιούσαι, πάτα «Αλλαγή» στη γραμμή του φόρου και βάλε ό,τι σου πει ο συμβολαιογράφος.
Τι ισχύει για τα νεόδμητα;
Όταν αγοράζεις νεόδμητο από κατασκευαστή, μπορεί να πληρώνεις ΦΠΑ 24% αντί για φόρο μεταβίβασης. Αυτός ο ΦΠΑ έχει ανασταλεί έως τις 31/12/2027, αν το έχει ζητήσει ο κατασκευαστής, και μπορεί να επανέλθει μετά (ισχύει στις 13/11/2026).